房价上涨卖家“任性” 买家两次被毁约

作者:风中的自由
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发布时间:2016-09-24 22:36:33

 

2016年,在房价不断上涨的同时,催生了不少“固执”的卖家。在房价增值的过程中,有不少房子已签约在售的卖家,在持续飙升的报价面前心思逐步歪曲、失衡。有的卖家拒不合作买家过户,有的勒令买家期限付出一笔“提价费”,还有的卖家不只固执毁约,还敢“一房二卖”。一大拨违约卖房人接连来袭,有的买家接连两次“中招”,这也催生出不少“二手房买家维权群”。今日,咱们请来江苏胜衡律师事务所主任宋联民律师,聊聊面对固执的“卖家”,该怎么抵挡!

固执卖家之一

双倍交还定金 VS 持续履行合同

在南京上班近10年的赵先生,上一年年末看中了安德门地铁口邻近的一套房子。在中介供给的南京市存量房生意协议上,赵先生多了个心眼,附加了“任何一方违约导致免除本协议的,还须按照房子总额付出10%的违约金”这句话。

新年一过,从老家回到南京的赵先生就开端联络卖家,商议付房款以及过户事宜,岂料卖家在电话里开端犹豫,说小区业主QQ群里都在讲地铁口的房子还要提价,自个签约时也没有和老婆“仔细商议”,卖房的事儿要暂时“先放一放”。

卖家不急,买家急。赵先生付了购房定金,天然振振有词,他直接找到卖家,称两边白纸黑字签了合同,自个还付了10万的定金,卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的定见也很清晰:定金能够全额退,他情愿1.5倍乃至双倍付出赵先生付出的10万元定金。赵先生算了算,同区位房子的报价已上涨三四十万元,双倍交还定金也不合算,愤恨之下,赵先生诉至雨花台法院。

上了法庭,尴尬的卖家好像也是有备而来,不慌不忙地当庭争辩反驳,以为按照两边签订的购房合同,自个也享有以付出总房款10%的违约金为代价交换购房合同的免除权。法院审理以为,两边签订的房子生意合同实在、合法且有用,卖家以不作为方法回绝履行合同显着归于违约,现原告挑选持续履行合同,被告应当承当持续履行合同的违约责任。

固执卖家之二

买家两次中招 VS 卖家被判补偿

遭受卖家毁约的,远不止赵先生一人。

因为家庭人员增多,唐女士上一年看中了孝陵卫片区一套137平方米的房子,10月份与卖家签订了购房合同,总价250万,并付出了10万元定金。为了采购此房产,唐女士很快贱价将自个的仅有住宅出售。本来唐女士与卖家约好年初到银行处理资金监管,但不成想,该二手楼盘新年时期一会儿涨到280万,卖家开端以各种理由推诿。

按照唐女士签的中介三方协议,卖家违约需求付出双倍定金或房子成交价的15%作为补偿金,而这位卖家却只情愿付出3个月的定金利息,乃至扬言“不怕告,官司耗个一年半载,房价涨到你更买不起房”。现实也简直如此。不说太远,就说唐女士从前卖出的房子,年后这两三个月也现已涨了三四十万元。

因为忧虑房价持续上涨,唐女士决议赶忙另寻别的房源,在同片区签订了另一套139平方米的房子,总价290万。为了避免再次遭受违约,唐女士付出了定金20万,另约好违约方要补偿总房款10%的违约金,以提高卖家的违约本钱。然而这并没有什么用。

签订合同的一个月后,卖家电话告诉唐女士房子不计划卖了。唐女士经过中介一核实,原来卖家签订了房子生意协议后,又在别的中介挂盘,加价出售,标价340万,很快售出了并敏捷处理过户。

再次遭受卖家“放鸽子”的唐女士彻底愤恨了,她诉至玄武法院,请求补偿实践丢失,卖家接到法院传票时却宣称“我不怕告,假如双倍定金不行,那我赔她10%的违约金(29万)即是啦!”近来,法院一审判决已下达:以实践价格330万减去卖家与唐女士的签约价290万之差,向唐女士补偿约50万元。

律师小锦囊

遭受违约怎么挑选补偿方法

售房协议通常会约好“定金”,乃至是“违约金”,但因为卖家经不起报价上涨引诱而撕毁合约的状况仍然一再发作,此刻,在房子没有转售也没有过户时,买家能够在定金索赔、违约金索赔或许请求持续履行合同(交房)之间择一维权。

假如涉案房子已被“一房二卖”,也即是现已被转售他人且已处理过户,那么按照《物权法》对善意第三人(终究买家)的交易维护,前手买家是无法申述请求持续履行合同的,而且“合同标的”早已被转手,新的买家现已开端享用《物权法》维护了,前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、补偿实践丢失之间择一维权。

从实践案例看,在房价上涨快时,买家诉请补偿实践丢失居多,也更有利,理由是实践丢失通常会高于定金或合同违约金(中介三方协议通常约好违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支撑补偿“实践丢失”,法律依据是买家现已失去了“购房机遇”,付出了“缔约机会本钱”,或许说买家现已产生了“预期利益丢失”。

 
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